在新零售下，“人”“货”“场”都已被重构，“人”更注重以消费者为中心，“货”从原来的到店消费转变为送货上门，“场”更致力于营造消费新场域。

  各地的农贸市场紧跟新零售步伐，升级改造也进行得如火如荼，但也遇到一些让市场“发烧”的问题，我们将此整理出来，愿与大家一起分享，共商共议，为农贸市场升级改造谋求健康发展。

  不少地方，农贸市场升级改造过程中，经历了改革的阵痛和创伤。有些地方改造是一片一片地做改造，在过程中或者后整篇区域内市场出现了同样的问题，比如改造中，设计和装修的同质化，改造后消费者整体不满意等等。

  农贸市场改造工作，其实是一个不断修正自我的过程，对城市来说是在这样，对市场自己来说亦是如此。第一年可以先依据市场区位、市场规模、市场经营等不一样方面选取几个市场做试点改造，跟进观察一下，整理出各类型市场的改造模板，然后第二年再开始慢慢大规模地改造。

  例如，浙江省在全省菜篮子规划时，就菜市场升级改造提出了新的想法，提出“五化”改造，先试点，后全方面提升，探索出了城市治理的“浙江模式”，吸引各地代表纷纷奔赴杭州考察学习。

  浙江省农贸市场改造以点带面，迭代提升，认真总结试点工作的成功经验，学习借试点市场的先进做法，迅速启动“五化”市场提升的全面推广行动，加快市场五化提升，推动全市市场消费环境、营商环境持续提档升级。

  不同地区对农贸市场的配置需求不完全一样，老城区更多的是老旧农贸市场升级改造问题，而新城区则更偏向于配置一些生鲜超市、大型商超等等。

  主城区农贸市场，一般地理位置优越，但形象落后，提倡就地改造，拆改结合，既提升市场活力和便利度，也带来烟火气。如果就地改造确有难度，能结合片区规划，选址重建，与城市有机更新结合在一起。

  厦门就是规划用三年时间，按照“整体筹划、分类实施、一场一案”的改造提升建设思路，分类采取统筹方案推进农贸市场提升改造。

  1、功能完善类：对已实施标准化改造、硬件设施较好的农贸市场（菜市场），以高于改造标准的要求实行提档升级，打造精品特色农贸市场（菜市场）。积极创造条件，强化政策支持，加快推进农贸市场（菜市场）向超市转型升级。

  2、改造达标类：对未实施标准化改造、硬件设施陈旧的农贸市场（菜市场），按照改造标准实施标准化改造。

  3、规范管理类：对未纳入全市标准化菜市场空间布局规划的农贸市场（菜市场）、临时性农贸市场（菜市场）和已明确列入规划拆迁的农贸市场（菜市场），不纳入此次改造范围，但要加强市场设施、环境卫生、市场秩序等规范化管理。

  保留主体设计的同时，在升级改造上本着“修旧如旧，建新如故”原则，利用市场原有元素，融入新的文化元素，此为上计。

  但改造的农贸市场都是既有建筑，建成多年，有先天不足，还有后天积弊，改造提升中有很多难点，比如会碰到老旧建筑与建设新规之间的矛盾，消防、结构等原有建筑和现有规范冲突的问题，这需要各部门之间进行调节。

  市场改造也不应只局限于农贸市场改造，还可以包括外围，路面，外立面等等，甚至连同农贸市场这栋楼建筑的整体改造，周边道路动线规划、卖场停车规划等等，这样更容易充分的发挥市场整体的商业价值。

  甚至有些市场是街区式本土市场，与周边商铺、街道等等形成了当地独特的市井文化聚集地，这样的市场，它的改造提升不能只改造市场，一定要跟片区改造结合起来，同规划同实施，延续旧城风貌和历史文脉，提升业态和环境空间品质，进行渐进式的提升改造。

  建议实行不闭店改造，改造工程按照“分步实施、滚动操作、急缓有序、同步推进”的原则，最好能够降低改造提升期间对消费的人购物和经营户经营的影响。这种可批量定制的模块化设计，以局部调整、维护、修补为主，对原有内部装修和设施设备要做到物尽其用，不进行整体性改造，即“微改造，轻更新”理念。

  有些农贸市场，因为历史久远，产权结构很复杂，有的是村集体的，有的是居委会的，有的是开发商私营企业的。谁开发谁管理谁负责，许多市场主体责任不明，改造完谁来管也是个问题。

  农贸市场改造最好可以运营企业主导，不要管建分离。如果农贸市场的运营管理方不参与市场建设，建设农贸市场的又不懂运营管理，这样改造完的市场交给运营方，就会碰到很多具体问题，比如市场商业铺位价值、人流消费动线等等。

  改造的主要方法，能够准确的通过每个市场的不同产权属性入手。明确属地政府主体责任，负责具体的实施改造；各有关部门要一起明晰农贸市场的产权主体，明确开办者；改造过程中采取业主自建、政府补助、部门指导、统一标准等方式来进行规范提升；具体可通过政府回租回购、国企代建等方式尽可能把改造过程中可能会涉及的利益纠纷和矛盾降到最低。

  农贸市场改造过程中，还应该要考虑成本，若无限量的提高造价，最终转嫁到消费的人身上，会丧失市场的消费吸引力。

  农贸市场改造时，要以使用、实用为前置理念，比如“轻硬装、重软装”的改造理念，在可省、该省的地方节约造价成本，在可给市场带来盈利的方面适当加大投入，不需要一时的网红流量，要经营能力与盈利能力的细水长流。

  我国消费结构已经改变，居民恩格尔系数一下子就下降，但很多农贸市场却还是维存着最原先的形态，只有传统的水产、肉类、蔬菜等业态，缺少教育、餐饮、共享厨房、便民服务等复合型业态，消费者很难建立起与菜市场、与食材的情感联结。这是当下很多农贸市场经营的壁垒。

  在市场改造时，可调整市场业态配置，引进新兴消费业态，此类消费热点，人流量高，收益高，相应租金也高一些，可增加市场方收益。

  农贸市场改造之后，市场内很多配置装备升级，比如老市场闷热，新市场加装空调，空间环境提升了，肯定会增加相应的运营投入，需要市场方、经营户转变思想。

  比如摊位改造后加入了射灯，电费随之增加了，但是加装射灯之后的产品展示与未装灯时天差地别，进店率、转化率增加，消费流量显著改善，所以不要盯着一时的电费，要看看营业额的增加与消耗电费之间的杠杆。

  农贸市场改造要选择专业化的设计企业，这样做才能够少走弯路。但是，也经常一些市场方在选择设计企业时，认为设计的产出摸不着，去选择一些设计费更低的设计企业。

  其实，设计费用在整个农贸市场改造费用中金额占比很低，但是更专业的农贸市场设计公司在设计理念、经验上都更为丰富，更懂得如何用更低的造价创造更高的价值。

  单拎设计费出好像很高，其实设计费在整个改造费用中占比很少，没有必要抠一点设计费，而失去了设计改造的靶向，得不偿失。

  杭州贝诺市场研究中心十余年深耕于农贸市场设计与升级改造领域，服务了500+市场，在这条路上，我们正真看到很多市场因设计弊端而生意惨淡，也见过市场改造后经营不善而倒下，但也见证、助力了很多市场由“脏乱差湿腥臭”到“干净整洁卫生”，到“便利化、智慧化、人性化、特色化、规范化”，甚至成为“五星级农贸市场”，幸甚至哉。

  我们不愿在农贸市场升级改造这条路上，再看到有人跌倒，所以分享一些所见所得，让改造成为市场经营的转机，让更多市场不走弯路，多一些坦途。